[导语]

　　云南普法，举案说法，欢迎收看由云南省司法厅、云南省普法办联合制作播出的《以案释法》。继续来关注民法典，今天我们为大家解读的内容和大家的生活息息相关，在民法典合同编中，新增了和物业服务相关的内容，不仅细化了物业服务人的职责，也为大家今后解决物业纠纷提供了依据。

　　在以往的新闻当中，小区业主和物业管理公司发生纠纷的新闻屡见不鲜，这是2020年8月份发生在时代锋尚小区的事儿，业主张女士家的电梯卡被物业停用了。

　　时代锋尚小区业主张女士（化名）家住高层，但电梯卡却不能刷，想回家都成了问题，为何张女士家的电梯卡会被停用呢？

　　据物业负责人表示，张女士五年没有交物管费物业多次向张女士催缴费用，但都遭到了对方的拒绝。因此，才将她的电梯卡停用。

　　而另外这起纠纷则发生在呈贡众和康园小区，2020年12月19号晚上，小区部分业主和物业发生了争执，而纠纷起因和小区停车有关。

　　小区交房以来，没有买车位的小区业主也能将车辆停到地库的空车位上，但就在2020年12月份，物业突然将未出售的空车位加装地锁，也不再向小区业主出租车位，还安装了车库道闸，没有车位的业主只能将车辆停在小区外围道路。接二连三的操作引发了业主不满，冲突一触即发。

　　就此，国浩律师（昆明）事务所姚瑛律师表示：根据物业服务领域所频发的问题，民法典针对物业服务合同进行了基本的规定。

　　在民法典之前，法律没有将物业服务合同单独列出来进行规定，本次民法典新增设了物业服务领域相关的法律规定。首先对物业服务合同进行了定义，首次明确了物业专业性委托服务事项需对业主负责。

　　姚瑛律师说：民法典进一步明确物业服务人关于保洁、维护业主人身安全和财产安全，以及及时制止（物业服务区域内）违法违规行为等基本义务。

　　民法典第九百四十四条【业主支付物业费义务】明确，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　“这样的一些规定细化了物业服务人的职责，同时为老百姓解决物业服务纠纷提供了一定的法律依据。”姚瑛律师说。

　　[编后]

　　民法典解读（四）：同等条件下 租客享有优先承租权

　　继续来解读民法典中和租房人群有关的条款。

　　如果你想在租赁房屋合同到期之后继续续租房，但房东又带着其他房客来看房，此时的你应该怎么办呢？按理说，房子是房东的，房东想租给谁就租给谁，只要他乐意就行，但民法典实施后，房东还可以这么任性吗？

　　姚瑛律师：为了落实租购同权的住房制度，保障承租人的合法权益，民法典赋予了承租人优先承租权。也就是说，租赁期限届满后，在同等条件下，租赁人享有优先承租权。

　　原合同法第二百三十六条【续租】明确，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但民法典第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】就明确了，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。这也就是说，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　姚瑛律师：需要注意的是，承租人享有优先权必须同时符合以下三个要件：首先，出租人有继续出租的意愿；其次，合法承租人有继续承租的意愿；最后，承租人必须在同等条件下行使优先承租权。

　　而同等条件，是指同等租金、同等支付方式、同等违约责任承担方式等条件。此前，在原合同法中，租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋的情况下，房屋出租人或受委托中介平台有绝对选择承租人的权利，原承租人处于弱势。民法典施行以后，原本的约定性权利变成了法定性权利，承租人的权益将进一步得到保障。

　　云南网综合