随着各地企业陆续复工复产，越来越多的劳动者们重返岗位。为切实维护劳资双方的共同利益，云南省司法厅、云南省普及法律常识办公室组织全省律师围绕依法保障复工复产，开展了一系列疫情期间的法律服务活动。　　一份份由云南律师们编撰的“新冠肺炎疫情期间法律法规知识问答”由此产生。今天，云南建广律师事务所的律师就以不可抗力及情势变更为视角，和大家聊聊“复工之际，商户能否以疫情为由要求减免租金”这一热点话题，供大家了解、参考！

　　1　　背景　　

　　新冠肺炎爆发后，中央及各地政府高度重视。2020年1月20日，国家卫生健康委员会将“新冠肺炎”纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病。全国30个省份先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，相继出台了一系列包括隔离、封城、延长春节假期、禁止提前复工等管控措施。受疫情影响，不少企业如餐饮住宿行业关门歇业，生产经营活动严重受挫，租金成为其经济负担之一。　　2020年2月10日，全国人大常委会法工委在针对疫情防控相关法律问题接受采访时，发言人、研究室主任臧铁伟首次就本次疫情属于不可抗力作出了权威解答：“对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”　　

　　2020年2月11日，云南省人民政府发布了《关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》，对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业，可减免一个季度的房租。复工之际，不少商户，尤其是未能通过地方政策减免租金的非国有企业、机关事业单位的承租人，纷纷以本次疫情为不可抗力为由不交租金或联名申请减租。本文通过分析全国人大法工委对本次疫情属不可抗力的采访发言对法院裁判的影响的方式，明确不可抗力及情势变更的法律适用条件，进而对商户能否以疫情为由要求减免租金的情况进行具体分析。　　

　　2　　全国人大法工委对本次疫情的答复　　

　　不能作为法院认定不可抗力的裁判依据　　根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第一条“人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据”及第四条“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用”。即人民法院审理、判决案件，适用的是法律，法规及最高院的司法解释，其他规范性文件即使是出于审理案件的需要，且经审查认定为合法有效，也只是可以作为裁判说理的依据。除此之外，任何机构和个人对适用法律进行的解释，都是无权解释和无效解释。　　具体到本次法工委的采访发言，从形式来说，仍仅仅是新闻采访的发言人回复，截至目前，法工委或全国人大常委会仍未以书面方式出具或公布相关文件，其关于本次疫情属不可抗力的解答并未形成法律法规等可直接援引的法律文件，并不能作为疫情期间租赁合同纠纷不可抗力的裁判依据。　　

　　3　　只有确因新冠疫情影响导致合同不能履行的情况方可适用不可抗力条款减免租金　　

　　1.不可抗力的法律适用条件　　 

　　《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。对于租赁合同，《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人享有合同解除权”；《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。即在租赁合同中，即使有不可抗力发生，合同当事人也不能当然的直接依据不可抗力，主张解除合同或减免责任的。相反，当事人拟解除合同的，应当提供证据证明不可抗力是合同目的不能实现的主要原因，当事人拟主张部分或全部免除责任的，应当提供证据证明是不可抗力的发生导致合同不能履行及不可抗力对其合同履行的影响大小。否则，虽有新冠肺炎疫情，但未导致合同目的不能实现或合同不能履行的，该合同关系是不能适用不可抗力的法律后果的。　　

　　2.商户以不可抗力条款主张减免租金的需承担举证责任　　 

　　《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。即承租人无论是不能支付租金还是要求减免、缓交租金的，承租人都应当及时、最好以书面的方式通知出租人，并提供自身受疫情影响不能履行合同的相关证明材料，包括但不限于国家或地方政府机关针对疫情发布的政策文件、权威新闻媒体的报道以及各级行政主管部门针对疫情采取管制措施（如禁止营业、限期关停、交通管制等）的通知等可以初步证明新冠疫情的发生与不能履行合同之间存在因果关系的材料。　　

　　3.商户不能以新冠肺炎疫情为不可抗力要求减免租金的情形　　  

　　尽管此次新冠肺炎疫情严重，各地政府对公共场所尤其是娱乐服务行业的管制力度较大，但对药店、超市、生鲜市场等在当前条件下较为急需的行业，政府并未对其租赁场所予以封闭，尽管这部分行业可能因疫情影响而导致营业收入减少，但疫情期间其仍然得以使用租赁物进行生产经营活动，租赁合同的履行并未发生障碍，由此，该类行业的承租人不可以不可抗力向出租人主张减免租金。　　  

　　鉴于本文是针对大多数不能享受各地政府出台的降低中小企业成本减免租金政策的商户，地方国企或行政事业单位的承租人不在本文讨论范围之内。除此之外，对从事在线教育、软件开发、游戏直播等主要通过网络办公的行业，其租赁合同能否履行与疫情的发生并无必然关联，该类商户同样不能以不可抗力为由要求减免租金。　　  

　　最后，值得注意的是，租赁关系在疫情发生之前就已经建立且在疫情管制以前就存在迟延履行情形如欠付租金的，无论其是否存在不能履行合同的情况抑或是合同目不能实现的情形，承租人均不可主张不可抗力，均应当履行租金支付义务并承担相应违约责任。　　

　　4　　新冠疫情是否适用情势变更条款减免租金　　需司法介入审核　　

　　1.合同可以继续履行是适用情势变更的法律前提　　 

　　《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”与不可抗力不同的是，在情势变更条件下，合同是可以继续履行的，但适用情势变更的核心在于合同的继续履行会对合同一方当事人产生明显不公平或合同目的落空的结果。　　

　　2.商户可以以新冠疫情为情势变更要求减租的情形　　

　　对于疫情发生前就签订了长期租赁合同的商户，即使是在疫情期间被强制关停的餐饮业商户、洗浴中心等，其在疫情缓解或行政管控措施解除后，是可以继续利用租赁商铺进行经营活动的，只是其确实因为疫情的影响不能正常营业，若继续按原来的租金标准履行合同，确实会产生加重承租人损失、对承租人不公平的情形，是可以以情势变更主张减免租金的。反之，提请注意的是，若此期间商户的关停不是服从行政管控的要求，而是基于疫情期间对自身经营策略或安全保障的考虑而自行停业的，在该类租赁合同的履行基础并未因疫情影响发生重大实质变化的情况下，该类商户的减租主张并不符合情势变更的适用条件。　　

　　3.个案适用情势变更至少需报高级人民法院审核　　  

　　值得关注的是，在司法实践中，出于对大局服务的针对性和有效性考虑，情势变更并不轻易适用，情势变更的认定需当事人向人民法院或是仲裁机构提出请求，由司法机关根据案件的具体情况，从平衡合同各方利益的角度进行审核。《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（以下简称《通知》）特针对情势变更的适用程序做出了规定，该通知第二条第二款强调：“对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。　　  

　　综上所述，无论是不可抗力还是情势变更，均有严格的法律适用条件，承租人除了需要根据租赁合同的实际履行情况选择对自己有利的诉讼策略，还需要注意收集疫情对自身履行合同造成影响的证据。若因疫情原因导致租赁合同不能履行的，可以不可抗力要求减免租金，若因疫情原因使得合同的继续履行会对承租人严重不公平的，可向司法机关诉请依据情势变更减免租金。最后，疫情当下，希望大家本着诚实守信的原则，勇于分担疫情导致的不利后果，团结互助、共克时艰。