云南普法

举案说法

今天的《以案释法》

咱们一起来关注

租买商铺的烦心事

最近，有一些市民称，他们在环城西路文化空间小区租赁了商铺，可这都过去十年了，开发商的承诺还都是泡影。

【情形1】

当天上午，记者来到文化空间小区，近四五十人聚集在小区广场，他们中一部分是租户，一部分已经购买了物业，可如今，一切都打了水漂。

杨大姐在原毛纺厂小商品批发零售市场做商品批发生意已有十多年，在她印象中，位于一环边的批发市场地理位置好、交通方便，当年车水马龙、人流如织，可谓是黄金地段。

2009年，毛纺厂拆迁工作启动，云南中天文化产业发展股份有限公司成为拆迁改造项目的开发商。中天承诺，原址改建后将成为写字楼、公寓、商铺等为一体的综合体。不少像杨大姐一样的原租户看中了其商业前景，在拆迁项目启动时，就纷纷缴纳了预订金认租商铺。

杨大姐缴纳了15万元商铺预订金，拿到了一张中天盖章的收据。其余租户也缴纳了5万元到二十万不等的金额。到了2012年，开发商通知可以去选商铺，杨大姐等人到了售楼部后才发现，原来承诺的一楼铺面变为了负一楼。开发商解释，改造后的项目叫文化空间，地面商铺不多，以地下负一楼为主，思考再三，杨大姐选择退订商铺。

杨大姐出具的商铺退订确认书明确，杨大姐放弃商铺预定名额，退款金额18万元，也就是说，杨大姐退铺后，有3万元的收益。没想到，这一等就等了十年，杨大姐既没见到商铺营业，也没拿到收益，连自己的15万元本金也都不见分毫。

据统计，当时租户有900多户，其中像杨大姐一样选择退订商铺的不在少数，等候十年未果，期间有上百位租户将中天公司告上法院。

李先生告诉记者，2017年他将中天告上法院且胜诉了。但因为中天公司根本没有可供执行的财产，所以他从2017年申请了强制执行至今两年的时间，还是拿不回一分钱。

杨大姐和李先生当初都选择退订商铺，但也有一些人继续租赁商铺或者干脆直接买了商铺，不过结局都一样，同商户的话来说就是"血本无归"。

【情形二】

龚阿姨一家十几年前从外省到昆明做生意，她和两个女儿起初都在原毛纺厂小商品批发零售市场做床上用品批发，得知要拆迁改造，龚阿姨和两个女儿缴纳了商铺预订金。

龚阿姨一家选了三个商铺，从中天公司拿到了商铺承租确认书，约定了铺号、面积、租金等，中天承诺，商场开业后，预订金可以抵扣房租。可龚阿姨左等右等，就是没等到商场开业，连楼盘都烂尾了。

和退铺的杨大姐、租铺面的龚阿姨相比，那些购买了商铺的600多户业主则面临更大的资金损失。

欧先生原本预计购买30万元左右的铺面，几经考虑后，又找亲戚朋友借了几十万元，最终购买了一个位置好，面积20多平米，总价86万元的铺面。双方签订了商品房购销合同，欧先生全款支付了房费。

按照约定，购买了商铺以后，业主可以将商铺返租，每月有房款8%左右的收益。按照约定，2013年起，欧先生每月可得收益五六千元。起初，这笔钱都正常到账，返还了不到两年，欧先生他们商铺业主就再也没有收到过返租的费用了。

对于那些贷款买商铺的业主，如今不仅交不了房、拿不到铺面，还得偿还贷款，官司胜诉却无法执行，更是雪上加霜。期间，租户和业主们多次找到街道办、住建局等多家单位，得到的消息是：中天资金链断裂，物业已被抵押查封。

【说法】

苦等十年

众多走投无路的租户和业主都通过诉讼来维权

但现在中天公司没有可供执行的财产

那租户和业主的合法权益如何来保障呢？

国浩律师昆明事务所的高级合伙人杨继军律师介绍：就目前的情况来看，退租方、租户和业主三方中，业主的权益相对来说更有保障。

杨律师表示，就业主提供的商品房购销合同来看，双方并未对迟延交房的违约责任进行任何形式的约定，这在实践中不多见，也给业主维权造成了困难。

那么对于租户来说，杨律师认为，租户和中天公司之间是基于合同的一个债权关系，如果中天公司没有按期完成对铺面的出租，那么租户只能主张返还相应的款项及赔偿损失。

而对于已经退租的退租方来说，杨律师认为双方既然已经约定解除商铺预订，那么退租方的确可以要求中天按照约定返还款项。所以退租方和中天公司之间也是基于合同的债权关系。不过，面对官司缠身的中天公司来说，不论是业主还是租户、退租方，在如约实现债权方面确实很困难。

杨律师称，就目前来看，中天是否已经资不抵债，符不符合法定的破产重整条件还有待进一步调查。但就一般实践来说，如果中天公司的项目完成度高、继续经营开发提高资产整体价值的可能性较大，那么就具备重整价值，对各方实现债权增加了一个有效路径。（云报客户端综合）