两年前，江苏太仓市民程某通过中介，把自家一套房子以130余万元的价格卖给了陆某。可随后，太仓的房价竟蹭蹭上涨，不到半年时间，这套房子的价格就涨到了220余万元。于是，程某决定毁约。几经交涉无果，买家陆某将程某告上法庭。日前，太仓市法院审结了这起房屋买卖纠纷案，法院依法判令程某赔偿陆某房屋差价损失95万元。

案情

买了房子迟迟无法过户

2016年5月10日，陆某在中介公司介绍下，看中了程某出售的一套房屋。双方签订了《房地产买卖契约》，约定程某将其单独所有的房屋卖给陆某，房屋总价132万元。在付款方式上双方约定：在合同签订当日，陆某即支付定金5万元；第二期购房款63万元，陆某于2016年5月31日前支付给程某，双方办理过户手续；过户完毕贷款到账后3日内，陆某将第三期购房款64万元一次性付清。

合同另外约定：买方违约的，不得向卖方索回定金；卖方违约的，应双倍退还买方支付的定金，违约方还须赔偿另一方成交价10%的违约金。买方不能按期向卖方付清购房款、卖方不能按期向买方交付所购房屋，均视为违约。合同签订当日，陆某就向程某支付了定金5万元。

可接下来，因程某反悔，双方未能完成付款、过户等手续，从而产生纠纷。陆某将程某告到法院，请求确认双方签订的《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除，被告程某返还陆某定金、支付违约金100余万元。

陆某的理由是，合同不能继续履行，责任在被告，被告未能在合同约定的时间将房屋过户。被告程某则认为，合同约定时间内被告未收到原告第二期购房款，故原告违约在先。

法院

卖方违约 赔偿差价

受法院委托，评估公司对涉案房产于2016年10月25日的价值进行了评估，总价为226万余元。

法院经调查认定，原告陆某2016年5月31日的银行存款为70万余元，超过了当日需要支付的房款金额，已经具备履行合同的能力；而被告程某的房屋至今未能还清贷款，涤除抵押权。此外，原告陆某支付了70万元至中介处，并邀约被告程某一同前往银行归还贷款的行为显示，原告陆某在积极履行合同；而被告程某之后多次爽约，也未配合原告陆某进行过户，责任在于被告。

法院经审理认为，该案纠纷是由于被告程某违约导致，应赔偿原告陆某因此受到的损失。

最终，法院参照评估报告的房屋价值，同意原告陆某要求调整违约金至实际损失（即房屋差价损失）95万余元的请求，判令确认双方合同于2016年10月25日解除，被告程某返还原告陆某购房定金5万元，并赔偿原告陆某违约金95万余元。

释法

合同具有法律约束力

合同是双方合意的结果，具有法律约束力，双方均应遵守；违反合同的，即构成违约，应承担相应的责任。合同一方在获得利益的同时，应充分尊重另一方的利益。

在该案中，被告程某因房价上涨而对卖房行为反悔，不顾双方的合同约定，已经构成违约，造成了对方的损失，应当进行赔偿。

张晓晴 于英杰