云南普法 举案说法

今天的《以案释法》我们来关注“交房纠纷”

现在房价越来越高，还房贷可能要还一辈子，所以说买房子也是一件“终生大事”。黄先生就为了买房子的事，和开发商对簿公堂，然而打官司的结果，却让黄先生始料未及。

2015年4月，黄先生与云南汉都房地产开发有限公司签订购房合同，购买一套位于龙泉路的中天久皓大院的房子，双方约定2015年12月31号交房，但是中途开发商资金紧张，房子迟迟不能交付。2016年8月，黄先生向五华区人民法院起诉，要求开发商云南汉都房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金。

黄先生表示，因为合同约定的违约金是每一天（已付款的）万分之三，当时法院判的是违约金只有万分之一。“这个违约金已经低于了同期银行贷款利息，我不能接受，所以上诉到中级人民法院。”黄先生说。

黄先生表示，一审法院判决开发商支付逾期90天之内的违约金4500元，对此他没有异议。问题是判决把逾期90天之后的违约金，从每天万分之三减少到每天万分之一，并且在诉讼期间，房屋一直没能达到合同约定的交房条件。黄先生认为，自己上诉的理由很充分，然而，昆明市中院驳回了黄先生的上诉请求，维持原判。

二审后，黄先生接了房搬进了中天久皓大院。坐电梯被困、隔三差五地跳闸，让黄先生怀疑，小区使用的是施工用电，这样的房子根本达不到双方约定的交房条件。黄先生还带着记者到小区的地下室“探了险”：配电室还没有启用，空空如也。穿过乱七八糟的电线，可以找到没上锁的变电箱，里面的很多电线都裹着黑色的绝缘胶布，有的还有火烧过的痕迹。

对此，业主顾先生表示：“商品房是整体性的，不是只有一个框架或只有一个柱子，应该包括水、电、消防、以及相关的配套设施。开发商提供的五方验收，实际上只是一个单项工程验收（主体工程），而没有提供其他工程验收的资料，所以我们认为不足以涵盖对整个商品房的验收。”

那么，中天久皓大院是否达到了合同约定的交房条件呢？记者在二审判决书找到了答案。二审中，汉都公司提交《单位工程质量竣工验收记录》，证明中天久皓大院共八栋建筑，已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，已符合购房合同约定的交房条件，法院予以确认。而黄先生等业主认为，开发商所谓的验收是内部验收，小区没有经过质监、消防、规划、环保等部门验收，也没有住建部门颁发的《建筑工程竣工验收备案证》。因此，黄先生向昆明中院提出了再审申请。

买房子买来一堆烦恼，相信还有不少业主有黄先生类似的遭遇。那么，交房条件以什么为准？验收合格的标准又是什么？开发商逾期90天以后的违约金，法院为什么不按合同约定的每天万分之三来判决呢？

黄先生和开发商签订的《商品房购销合同》中，约定交房条件是：“经建设单位组织验收合格”。云南新洋务律师事务所的苏建明律师告诉记者：黄先生与开发商签署的，是老版的《商品房购销合同》，也是格式合同。交房条件中的"经建设单位组织验收合格"，其实也就是包括建设、监理、施工、设计和勘察在内的五方验收合格。开发商在二审时出具的包括这五个单位的《单位工程质量竣工验收记录》，确实能够证实房屋达到了合同约定的交付条件。

对此，云南新洋务律师事务所主任苏建明表示，业主们心目中的交房条件，其实是指整个项目经住建、环保、消防等部门综合验收合格，并取得建设主管部门竣工备案登记。但是这样的条款在双方签署的《商品房购销合同》中没有明确约定，因此也得不到法院的支持。那么接下来的疑问，就集中在了违约金的比例上。按照合同约定，逾期交房90天以内的，开发商按照每天50元的标准支付违约金。超过90天后，开发商按照业主已付款的万分之三乘以逾期天数支付违约金。但是在黄先生的诉讼中，违约金的标准被调整为了万分之一。苏建明表示，在类似的案件中，法官往往会根据房屋的面积、楼层、付款方式，以及开发商的经营情况等条件，对于违约金的标准进行综合裁量。

目前云南省建设厅已经发布了新版的《商品房购销合同》，里面的条款和老版相比，约定更细更具体，也更能保护购房者的利益。苏建明也提醒市民，在签订购房合同的时候，因为是格式合同，更要字斟句酌，仔细理解每一个条款的含义，避免合法权益受到侵害。

“商品房是多数人一生中购买的，最大的重量级的商品。在买商品房的时候一定要认真地看，如果商品房购销合同不能满足购买人的意愿，可以和开发商协商，签订补充协议，但是补充协议要约定和主合同具有同等的法律效力。”苏建明说。

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